Доверительное управление собственностью это

Содержание

Что такое доверительное управление?

Доверительное управление собственностью это

Инвесторы часто передают имущество в доверительное управление с целью получить прибыль.

Управляющий рационально распоряжается собственностью и обеспечивает доходность, получая за это вознаграждение от владельца имущества.

Что такое доверительное управление? Это управление собственностью, переданной владельцем специалисту на ограниченный период времени. Рассмотрим каковы его преимущества, недостатки, риски и особенности.

Что можно передать в доверительное управление

Управляющий вправе получать от инвесторов следующие виды собственности:

  • недвижимость (квартира, земля);
  • акции и облигации, эмитируемые предприятиями;
  • права на объекты интеллектуальной собственности;
  • безналичные деньги на банковском вкладе.

Таким образом, передать в ДУ допускается любой имущественный объект, который юридически обосабливается.

Что нельзя передать в доверительное управление

Законодательство запрещает передавать собственность, которая не причисляется к категории индивидуально-установленной (драгоценности, чеки и векселя, наличные денежные средства).

Не допускается передавать в ДУ имущество, которое находится в оперативном управлении или хозяйственном ведении.

Зачем инвестировать деньги в ДУ

Доверительное управление отличается высокой возможной прибыльностью и надежностью.

При этом чем рискованнее предприятие, тем больше возможный доход. Однако гарантию успеха не может предоставить никто.

В основном инвесторы обращаются в ДУ по 4 причинам:

  • получение прибыли, увеличение капитала;
  • сохранение средств от расточительных расходов, ненужных покупок;
  • обеспечение анонимности при проведении сделок: информация засекречена и не раскрывается третьим лицам;
  • возможность для должников сохранить собственность от притязаний кредиторов.

Преимущества и недостатки

Правила доверительного управления включают обязательное ознакомление с особенностями и ограничениями данной деятельности.

Преимущества:

  • прибыльный метод для получения дохода при правильном подходе;
  • высокая доходность;
  • низкий порог для входа;
  • ликвидность: забрать деньги обратно можно в любой момент, если это указано в договоре;
  • можно разделить инвестиции на доли или обратиться к разным управляющим, чтобы свести риски к минимуму;
  • анонимность;
  • отсутствие необходимости в опыте, специализированных знаниях и навыках по управлению имуществом;
  • возможность создать пассивный источник дохода;
  • грамотное распоряжение средствами сторонним профессионалом;
  • возможность сохранить имущество при банкротстве.

Также преимуществом выступает несложный порядок проведения процедуры. Достаточно выбрать управляющего (учитывая наличие лицензии, рейтинг надежности, опыт работы, отсутствие долгов) и обговорить условия сотрудничества. Затем нужно открыть и пополнить счет, оформить договор и передать управление. Заключительный шаг – разделить полученную прибыль.

Необходимо учитывать и недостатки, которые объединены одним фактором, – риски. Инвестор может столкнуться с убытками. Прибыльность и уход в минус нельзя спрогнозировать. Также ни один управляющий не будет гарантировать инвестору доходность. А последнему потребуется платить профессионалу комиссионное вознаграждение.

Успех инвестирования зависит от управляющего – опыта, знаний, компетенций. Однако если деятельность приведет к убыткам, привлечь его к ответственности инвестор не сможет.

Наконец, в этой сфере легко стать жертвой мошенников.

В то же время по закону к доверительному управляющему выдвигается ряд требований – например:

  • надлежащее управление имуществом согласно условиям договора;
  • информирование контрагентов о работе в качестве управляющего при совершении с полученным имуществом сделок;
  • обязанность руководствоваться при проведении сделок исключительно интересами собственника;
  • обязанность регулярно отчитываться о деятельности перед собственником согласно правилам договора;
  • возврат имущества собственнику при прекращении действия договора.

Если в ходе деятельности управляющий столкнулся с расходами, он вправе претендовать на их возмещение за счет полученных доходов.

Классификация доверительного управления

Виды ДУ зависят от того, что именно стало предметом управления.

Доверительное управление имуществом

Предполагает передачу права распоряжаться имущественными объектами – автомобилем, землей, недвижимостью, долей в организации. Собственником может быть гражданин или компания. Передачи права собственности не происходит.

Управляющий наделяется правом использовать имущество по собственному усмотрению, чтобы получать прибыль. Для ограничения права собственнику следует заключить с управляющим договор о сфере действий последнего. Перед оформлением сделки управляющий должен будет согласовать намеченные планы с собственником.

Налоги при доверительном управлении имуществом оплачивает управляющий. Имущество, которое передано ему на управление, отражается на отдельном балансе. По этой собственности ведется бухучет.

Доверительное управление деньгами

Получив временно свободный капитал или сумму денежных средств, инвестор передает их управляющему, который распоряжается средствами для получения прибыли.

Преимущества – повышенная ликвидность, возможность вложения посильных денежных сумм.

Доверитель сам устанавливает сумму средств для инвестирования, а если возникли непредвиденные ситуации, он может вывести деньги в оперативном порядке.

Есть 2 инвестиционные тактики – с увеличенными и уменьшенными рисками. Первая стратегия высокорисковая – она обеспечит получение крупной прибыли в 50-100% за несколько суток. Вторая стратегия нацелена на вложение средств на безопасных условиях, однако прибыль будет меньше – до 20% от суммы инвестирования.

Паевые фонды

ПИФ – это компания, которая формирует инвестиционный портфель из различных инструментов, после чего продает в нем паи (доли). Инвесторы заключают с управляющими договор, вкладывают средства и получают доли фонда. Управляющий вкладывает инвестированные средства в ценные бумаги. Их держателям перечисляются проценты, на размер которых влияет размер доли в ПИФе.

Преимущества:

  • внушительные проценты, прибыльность;
  • сниженный порог входа – от 1 тысячи рублей;
  • возможность повторно продать и получить прибыль на разнице.

Есть и минусы – например, повышенный риск, возможность уйти в минус.

ИИС

Это особый счет по госпрограмме со льготами по налогам. Преимущество состоит в том, что инвестор сможет получить вычет по налогам, даже если ему не удастся преуспеть на акциях. Для оформления вычета нужно открыть счет, перечислить на него до 1 млн рублей и в течение 3 лет (не меньше) не выводить вложенные средства.

Есть 2 типа вычета – возврат 13% от вложенного или отсутствие налога с прибыли от инвестирования.

Зарегистрировать счет вправе любой гражданин и налоговый резидент РФ, если он ежегодно проводит в России не меньше 6 месяцев. Для одного человека доступен один активный счет. Если брокерская компания сменена, то предыдущий счет нужно закрыть, после чего зарегистрировать новый.

Обычное ДУ

Подходящий вариант для инвесторов с устойчивым финансовым положением. Стандартное ДУ предполагает для многих неподъемный порог входа: так, при приобретении готовых стратегий может потребоваться первоначальный капитал в 10 млн рублей.

Доверительное управление недвижимостью

Передавать в управление допускается как жилую собственность, так и нежилые помещения. Операции могут проводиться с частной собственностью (жилье, земельный участок) и с коммерческой (промышленные здания, офисные помещения).

Преимущества такого ДУ:

  • не нужно иметь специальных навыков и большого количества времени;
  • есть возможность получить прибыль, если необходимо покинуть свое имущество на определенный срок и нет желания допустить его бесприбыльного «простаивания»;
  • взыскать помещения, переданные ДУ, кредиторы не имеют права.

Собственник и доверительное лицо оформляют договор сроком до 5 лет. В дальнейшем его можно продлить. Допускается расторгнуть договор досрочно – например, если собственник не удовлетворен работой управляющего, если специалист стал недееспособным или скончался.

ДУ ценными бумагами

Ценные бумаги временно передаются брокеру, который перемещает их в биржевой депозитарий. Он отвечает за их передвижение, налогообложение, и если управление было успешным, то ему перечисляется вознаграждение.

В договоре на ДУ нужно указать количество акций, их общую стоимость, продолжительность работы с активами, сумму комиссии управляющему, его обязательства. При этом управляющий вправе не гарантировать прибыль.

Использовать для ДУ векселя и чеки недопустимо. Обычно управляемыми объектами выступают акции, облигации.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c8b110e5fe6a900b382e073/chto-takoe-doveritelnoe-upravlenie-5f9fc8003910530e0dce1c96

Доверительное управление имуществом

Доверительное управление собственностью это
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Доверительное управление имуществом

Соглашение, согласно которому осуществляется передача права управлять имуществом назначенному лицу на конкретный срок, юристы определяют как особый договор доверительного управления имуществом.

Соглашение, согласно которому осуществляется передача права управлять имуществом назначенному лицу на конкретный срок, юристы определяют как особый договор доверительного управления имуществом.

Подобный документ считается официальным и требует неукоснительного выполнения. Он начинает действовать с того времени, как произошла передача имущества назначенному доверенному управляющему.

Условия договора доверительного управления имуществом относятся к возмездным.

Важным условием подобного документа считается объем премии доверительному управляющему. Документ не будет считаться оформленным, если не будет оговорена система выплаты положенного вознаграждения.

В принципе, не существует особых препятствий к заключению безвозмездного договора. Однако все условия в обязательном порядке должны прописываться в договоре, они указываются в отдельном параграфе.

договора доверительного управления имуществом обязательно должны включать правила, предписывающие взаимоотношения между доверителем и управляющим. Образующиеся при этом правоотношения могут одновременно относиться сразу к нескольким выгодоприобретателям.

Договор доверительного управления имуществом опирается на конкретную правовую базу. Каждый правовед понимает ее по-разному. Очень часто юристы пытаются обнаружить в существующем доверительном управлении «вещественно правовой субстрат». Как результат, они начинают квалифицировать договор доверительного управления имуществом подобием некой инстанции вещевого права.

Такие попытки, сводятся к игнорированию гражданского права, делящегося на две группы:

  • Вещественные;
  • Обязательные.

Договор доверительного управления имуществом, особенности и цели

Когда хозяин передает собственное имущество конкретному лицу для управления, между ними составляется договор доверительного управления имуществом. Данное имущество всегда передается в индивидуальное управление и преследует одну цель, получить большую прибыли и достичь максимального эффекта от его использования.

Иногда происходит передача объекта как доверительное управление имуществом подопечного. Он может представлять физическое лицо, быт предпринимателем и так далее. Подобное случается при отсутствии лиц, которые обязаны проявлять заботу и ухаживать за физическим лицом

Участниками этого документа становятся:

  • Владелец имущества;
  • Доверенное лицо;
  • Выгодоприобретатель. Если в документе данное лицо не фигурирует, то вся прибыль переходит в руки учредителя управления.

Доверенным управляющим имуществом физических лиц разрешено быть только определенным категориям граждан:

  • Индивидуальным предпринимателям;
  • Юридическим организациям, коммерческого типа.

Логика таких действий понятна, ведь работа управляющего аналогична предпринимательской деятельности.

Подобные договора очень похожи на проведение сделок. Ведь агент, аналогично доверительному управляющему, становится представителем интересов конкретной стороны.

Каковы нюансы договора доверительного управления имуществом?

  • Чтобы выполнять работы, связанные с управлением имуществом физических лиц, дается определенный срок;
  • Операции с переданным ему имуществом управляющий проводит по собственному желанию и везде ставит свою подпись. Агент должен проводить операции только как представитель физического лица;
  • Работа управляющего преследует одну цель – поддержать интересы хозяина объекта;
  • Агент обязан выполнять только конкретные задания заказчика. Доверенный управляющий может работать без ограничений. Он самостоятельно находит наилучшие варианты управления имуществом. Впоследствии он воплощает их в жизнь;
  • Любое имущество физического лица, отданное в управление, никак не касается основного имущества управляющего. Такой объект не подлежит взысканию, даже когда требуется погасить его долги. Исключение может касаться: объявления банкротства; заложенного имущества.

Доверительный управляющий – его обязанности и права

Все нормативы предписываются гражданским кодексом. Доверенный управляющий должен выполнять все пункты этого закона. Он обязан проводить управление полученным имуществом. Его действия основываются на соблюдение интересов выгодоприобретателя.

Из различных операций складывается доверительное управление имуществом подопечного. Все они дают возможность достичь большой прибыли.

Существует несколько ограничений, предписывающих поведение доверенного управляющего. Исключение составляют только пункты, оговорённые в договоре.

Законодательство предписывают доверительному управляющему проводить только лично операции с полученным имуществом от физического лица. Управляющим совместно с доверенным лицом составляется договор поручения.

Но существует несколько исключений. Управляющему разрешается передавать полномочия управления имуществом другому лицу, если возникли следующие причины:

  • Договор разрешает такие действия;
  • Эти операции получили полное согласие учредителя. Подтверждение такого согласия дается в виде письменного заявления;
  • Передавать управление можно только при вынужденных обстоятельствах.

Например, когда доверитель не может быстро передать указания доверенному лицу.

При любых обстоятельствах, даже при исполнении доверительного управления имуществом подопечного другим человеком, отвечать за выполненные действия обязан только доверенный управляющий. Он обязан представлять полный отчет физическому лицу о проделанной работе. Срок предоставления данного отчета, а также порядок сдачи оговариваются договором.

Существует определенный порядок, устанавливающий права доверенного управляющего, предписывающий его обязанности. Например, при действиях с имуществом, возможны его изменения. Доверенному управляющему разрешено выполнять такие операции без ограничений. Все обязательства, возникающие после подобных действий доверенного управляющего, проводятся за счет имеющегося имущества.

Какие имеются основания для прекращения договора доверительного управления

Данная сделка относится к категории срочной, поэтому такой договор теряет свою силу после окончания срока. Важным основанием для окончательного прекращения договора с физическим лицом считается несколько обстоятельств:

  • Кончина управляющего;
  • Недееспособность;
  • Исчезновение;
  • Ликвидация ИП или другой организации, которую представлял управляющий.

Договор теряет силу, если управляющий имуществом физического лица признан банкротом. Он вынужден закрыть свое ИП, что становится причиной автоматической потери прав на проведение работ доверительного управления. Произойдет ликвидация коммерческой организация, ее объявят банкротом, и она перестанет существовать.

Серьезное заболевание индивидуального предпринимателя часто является причиной невозможности выполнять им функций доверительного управления имуществом физического лица.

В сложившихся обстоятельствах учредитель обладает правом прекратить действие оформленного договора. Он обязательно должен поставить в известность контрагента о разрыве договора. На это ему дается три месяца.

Если конечно в нем не оговариваются другие условия уведомления о разрыве.

Учредитель управления обладает правом разорвать выполнения договора. Однако у него остается обязанность произвести выплату вознаграждения, прописанного в договоре доверенному управляющему.

Право разорвать договор, разработано законодательством специально для физического лица, чтобы он мог сохранить правомочность распоряжаться своим имуществом. Безусловно, при разрыве договора учредитель обязан учитывать законные интересы назначенного управляющего. Он должен выплатить ему компенсацию за понесенные предпринимателем убытки.

Данный договор не является лично-доверительным. Поэтому прописанные в нем обязанности сторон допускают возможность правопреемственности. Список оснований для разрыва такого документа намного меньше, чем перечень обязанностей договора поручения.

Он больше похож на основания закрытия агентского договора. Например, законодательством не предусматривается возможность управляющего самолично отказаться от соблюдения пунктов договора.

Исключением могут считаться только форс-мажорные обстоятельства, когда невозможно проводить доверительное управление имуществом физического лица.

Подобный договор доверительного управления имуществом считается не действительным после объявления физического лица банкротом. Имущество необходимо отдать на конкурсную реализацию.

Обязанности управления автоматически переходят к оставшимся наследникам. Если происходит ликвидация учредителя, как юридического лица, автоматически теряют силу все обязательства. Касается это и оформленного договора.

Если выгодоприобретатель отказывается от прибыли и выражает решение отказаться продолжать работы по управлению, то согласно правилам, существующий договор теряет свою силу и считается неправомочным.

Иногда в договоре указываются и другие возможные последствия такой ситуации. Учредитель может получить права бенефициара.

Если назначенный доверенный управляющий внезапно скончался, это может стать причиной прекращения договора. Произойдет закрытие юридического лица. Отсюда вывод, если отсутствует выгодоприобретатель, оформленный договор перестает быть правомочным.

Если управляющий признан недееспособным, если не известно его место жительства, если происходит реорганизация юридической компании, договор может остаться в силе. Все полномочия переходят к наследникам умершего бенефициара.

После разрыва договора, все отданное имущество, обязательно должно возвратиться физическому лицу. Иногда для передачи имущества предусматриваются также и особые условия. Например, осуществляется передача имущества доверенному лицу. Он может даже его приобрести, если такой пункт оговорен документом.

Ответственность за нарушение договора доверительного управления имуществом

Когда доверенный управляющий, назначенный физическим лицом, не выполняет свои обязательства, он должен отвечать за выполненные действия, причем совершенно неважна степень его вины. Он будет освобожден от любой ответственности, если сможет доказать, что понесенные убытки стали следствием форс-мажорных обстоятельств или неправомочных действий учредителя.

Указанный норматив в статье гражданского кодекса имеет общий вид. Его можно отнести к любым документам, относящимся к доверительному управлению.

Вероятно, такая норма возлагает ответственность на физическое лицо, индивидуального предпринимателя и представителя некоммерческой организации, выполняющей свою деятельность, не касающуюся предпринимательства.

В примечаниях оговаривается, что данные лица освобождаются от ответственности за происшедшие события.

При определении степени ответственности, которое касается доверенного управляющего перед физическим лицом, статьи гражданского кодекса, предписывают виновному полностью возместить все убытки.

Физическое лицо должно получить все убытки, которые произошли из-за нарушения обязательств. Другими словами, должна быть возмещена утерянная прибыль. Он должен получить деньги за нанесенный ему реальный ущерб, особенно при повреждении имущества и потерянной прибыли.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/doveritelnoe-upravlenie-imushhestvom.html

Что такое доверительное управление: виды и особенности услуги

Доверительное управление собственностью это

Здравствуйте, друзья!

Привыкли самостоятельно управлять своим имуществом или готовы передать эти обязанности профессионалам? Еще мало кому знакомая, но набирающая обороты услуга – доверительное управление. Это про то, кому можно доверить свои деньги, ценные бумаги, машины, квартиры и бизнес для сохранения и получения дохода.

Казалось бы, почему такая услуга в России пока не так распространена, как в Европе и Америке? С доверием у россиян все в порядке, только не к тому, чему надо.

МММ, Кэшбери и прочие финансовые пирамиды без труда собирали и продолжают собирать миллионы поклонников.

Люди, которые работают в таких организациях, легко манипулируют на человеческих слабостях и лишают участников своих пирамид всех денег.

А вот с финансовой грамотностью у россиян проблемы. Большинство не знает, что на самом деле означает доверительное управление (ДУ), и как выбрать достойного кандидата, которому можно доверить свое имущество. Давайте познакомимся с услугой более подробно и поймем, надо это нам или “сами с усами”.

Понятие и объекты ДУ

Доверительное управление – это передача имущества от одной стороны (учредителя управления) другой (управляющему) на какой-то срок с целью управления им в интересах собственника. При этом право собственности не передается, а остается у учредителя управления. Регулируется Гражданским кодексом.

Что может быть передано в ДУ:

  • предприятия;
  • недвижимость (здания, сооружения, земельные участки);
  • ценные бумаги (акции, облигации);
  • права на использование результата интеллектуальной деятельности;
  • другое имущество (транспортные средства и пр.).

В Гражданском кодексе отдельно указано, что денежные средства не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления. Но есть исключения. Например, передача денег банку. В этом случае он выступает управляющим.

И таким видом ДУ пользуются миллионы россиян, открывая депозиты. Другой пример – передача своего капитала управляющей компании для инвестирования его на фондовом рынке через ПИФы, ИИС, инвестиционное страхование жизни.

В каких случаях услуга ДУ оказывается востребованной:

  1. Нехватка времени. Особенно когда объектов управления несколько. Например, человек имеет несколько квартир или коммерческих объектов, которые он хотел бы сдавать в аренду. Без управляющей компании ему придется самостоятельно искать арендаторов, заключать договоры, собирать арендную плату, следить за порядком, реагировать на конфликтные ситуации с соседями, делать текущий ремонт.
  2. Отсутствие владельца движимого или недвижимого имущества в месте нахождения этих активов. Например, проживание в другом городе или стране, постоянные длительные командировки.
  3. Элементарное нежелание заниматься всеми возникающими вопросами, связанными с управлением активами.
  4. Отсутствие финансовой грамотности, когда владелец просто не знает, что и как надо делать, чтобы получать стабильный доход от своего имущества.

Учредители управления – физические и юридические лица. Доверительными управляющими по закону могут быть только юридические лица или индивидуальные предприниматели.

Есть исключения для управления наследством или имуществом подопечного. В таких случаях разрешается быть управляющими некоммерческим организациям и физическим лицам.

Государственные органы и органы местного самоуправления не могут предоставлять услуги ДУ.

Виды ДУ

Видов несколько. Наиболее распространены ДУ:

  • деньгами,
  • ценными бумагами,
  • недвижимостью,
  • прочим имуществом.

Деньгами

Даже если вы первый раз читаете о том, что такое доверительное управление, вы с ним уже столкнулись – это вклады в банке. Банк берет от вас деньги, запускает их в обращение и делится частью прибыли в виде начисленных процентов.

Еще пример – это валютные биржи, где брокеры собирают деньги с участников и играют на росте или падении курсов валют, пытаясь заработать для себя и для вас прибыль. Это один из самых рискованных видов ДУ. Большинство инвесторов теряет свои деньги рано или поздно.

Ценными бумагами

Наиболее распространенный сегодня в России вид ДУ. И он будет только развиваться, потому что в головах людей начинает укореняться мысль о создании собственного капитала для образования детей, реализации крупных планов, благополучной жизни на пенсии.

Не все готовы изучать книги по инвестированию или учиться на специальных курсах. Но это не значит, что они не смогут стать инвесторами. Такие люди просто передают свои денежные средства в управление специальным компаниям, имеющим соответствующую лицензию.

Распространены 3 механизма пассивного участия в инвестировании:

  1. ПИФ (паевой инвестиционный фонд), когда ваши деньги присоединяются к деньгам других участников. Образуется фонд, которым руководит управляющая компания, покупая активы (акции и облигации, недвижимость, товары). Вы владеете частью такой инвестиционной корзины и имеете право на свою долю прибыли от роста совокупного портфеля.
  2. ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) с ДУ – это брокерский счет со льготным налогообложением и доверительным управлением. Можно не пользоваться услугами УК, в этом случае вы самостоятельно покупаете ценные бумаги. Кто не хочет или не знает, как это сделать, доверяет весь процесс УК. Как правило, компании предлагают на выбор стратегии инвестирования (например, вложения в акции “голубых фишек” или в облигации ОФЗ).
  3. ИСЖ (индивидуальное страхование жизни) – это программа, в которой совмещены сразу 2: страхование жизни и инвестирование. Вы ежегодно переводите определенную сумму денег на счет страховой компании. Эти средства она размещает в консервативных инструментах (государственные облигации, акции крупнейших компаний РФ). По окончании срока вы получаете накопленную сумму с учетом инвестиционного дохода за все годы. А в случае преждевременной смерти ее получают наследники.

Некоторые УК предлагают услугу ДУ крупным индивидуальным инвесторам, капитал которых составляет несколько миллионов рублей. Они подбирают для него инвестиционные инструменты, формируют портфель и управляют им.

Например, УК “Сбербанк. Управление активами” предлагает все формы пассивного инвестирования, в том числе и простое доверительное управление. На выбор инвестору три валюты и 16 стратегий для разных уровней риска при сумме капитала от 3 млн рублей.

Главные преимущества ДУ ценными бумагами – это экономия времени и возможность не разбираться в тонкостях инвестирования. Недостатки – зависимость от компетентности управляющих, невозможность повлиять на доходность своего инвестиционного портфеля и обязанность выплачивать вознаграждение УК, которое снижает доходность от вложений на несколько процентов.

Надо иметь в виду, что управляющий не гарантирует получение дохода от таких видов инвестирования. А если таковой был в прошлых периодах, это не означает, что он будет и в дальнейшем. Об этом всегда надо помнить.

Недвижимостью

Особенностью договора на передачу недвижимости (жилой или коммерческой, земли) является его обязательная государственная регистрация аналогично передаче права собственности на объект. Если этого не сделать, то соглашение может быть признано недействительным при решении конфликтных ситуаций в суде.

По словам управляющих недвижимостью в России, на сегодня наиболее востребована услуга на рынке коммерческой недвижимости. Но и жилые помещения можно передавать в ДУ, особенно если их несколько у одного владельца. Актуально для туристических городов и курортных мест.

В качестве управляющего выступают агентства недвижимости. Схема простая – вы заключаете договор ДУ, агентство выполняет за вас многие обязанности (поиск жильцов, сбор платы за квартиру, решение спорных вопросов с соседями и пр.) за вознаграждение.

Что вы можете переложить на плечи управляющих недвижимостью:

  1. Поиск арендаторов квартиры.
  2. Ежемесячный сбор арендной платы.
  3. Оплату коммунальных услуг.
  4. Мелкий ремонт после выезда одних жильцов перед въездом других.
  5. Покупку новой бытовой техники, мебели и прочих вещей в случае их поломки, порчи. Конечно, с согласия и за счет собственника квартиры.
  6. Уборку помещений перед сдачей в аренду новым жильцам. Особенно это актуально при посуточной аренде.
  7. Контроль за соблюдением условий договора арендаторами.
  8. Решение конфликтных ситуаций с соседями.

Агентства недвижимости принимают в ДУ квартиры и дома на условиях сдачи их в долгосрочную аренду или посуточную. Во втором случае собственники несут большие расходы, потому что возрастают траты на текущий ремонт, клининг, замену техники и пр. Но при этом и выручка будет больше.

Часто собственники не все обязанности перекладывают на плечи УК, а только часть. Например, ежемесячно собирать арендную плату и следить за состоянием квартиры (дома). А поиск арендаторов осуществляют самостоятельно.

Прочим имуществом

В данном случае учредителем в основном выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в собственности которого находятся коммерческие объекты, используемые для производственных целей.

В ДУ передают транспорт, оборудование, инвентарь, сырье, земельные участки, производственные здания и сооружения. Гражданским кодексом допускается передача целого предприятия или имущественного комплекса, а также доли в компании.

Этапы передачи имущества в ДУ

Какое бы имущество вы ни передавали в ДУ, этапы процесса одинаковые.

Этап 1. Выбор управляющей компании по критериям. Среди основных:

  • наличие лицензии для работы с деньгами вкладчиков в банковской сфере или на фондовом рынке;
  • рейтинг компании в ведущих рейтинговых агентствах, например, “Эксперт РА”;
  • документальная прозрачность на сайте УК;
  • объем активов под управлением;
  • срок работы на рынке (лучше выбирать долгожителей, которые благополучно пережили экономические кризисы);
  • доходность для ДУ ценными бумагами (минимум за 3 – 5 лет, при этом помнить, что это не гарантирует получение дохода в будущем);
  • размер вознаграждения УК, который будет оказывать прямое влияние на вашу доходность.

Этап 2. Оформление и подписание договора. Обязательные реквизиты:

  • описание имущества;
  • наименование юридического лица или Ф. И. О. физического лица, от имени и в интересах которого будет осуществляться управление;
  • размер вознаграждения управляющему;
  • срок действия договора (максимальный – 5 лет, потом может быть продлен по согласию всех сторон).

Право собственности на имущество не переходит управляющему, а остается у владельца. В договоре по требованию учредителя могут быть прописаны условия, которые ограничивают некоторые действия управляющего. А также оговорены формы и сроки предоставления отчета о деятельности последнего.

Этап 3. Организация контроля за действиями управляющего. Это могут быть ежемесячные отчеты с описанием совершенных действий, понесенных расходов и полученного от собственника вознаграждения.

Плюсы и минусы

Еще раз рассмотрим плюсы и минусы доверительного управления имуществом.

Преимущества:

  • экономия времени, нервов, а в некоторых случаях и денег, если вы доверите свое имущество по-настоящему компетентным людям, которые имеют большой опыт в ДУ;
  • при правильном выборе УК снижение риска потери доходов из-за незнания процессов инвестирования в ценные бумаги, сдачи в аренду недвижимости.

Недостатки:

  • не во всех случаях управляющий заинтересован в получении дохода для вас, потому что он может получать фиксированный размер комиссионных в процентах от управляемого им капитала;
  • зависимость от профессиональных качеств управляющего, поэтому прибыль собственника зависит от опыта и знаний другого человека или команды УК;
  • возможность нарваться на мошенника. Чтобы этого не произошло, надо очень тщательно подходить к выбору УК и грамотно составлять юридические документы;
  • высокие комиссионные, которые значительно уменьшают возможную прибыль собственника.

Заключение

Для людей, которые не хотят или не имеют возможности самостоятельно заниматься управлением своим имуществом, ДУ является отличным вариантом. Если грамотно выбрать управляющую компанию, юридически правильно оформить документы, то финансовые риски сведутся к минимуму, а возможность получения высокого пассивного дохода возрастет.

А еще лучше постоянно повышать свою финансовую грамотность, чтобы не зависеть от компетентности эксперта, держать руку на пульсе и контролировать свои активы.

Источник: https://iklife.ru/investirovanie/doveritelnoe-upravlenie-ehto-upravlenie-aktivami.html

Доверительное управление имуществом: в чём суть

Доверительное управление собственностью это

Доверительное управление (сокращенно – ДУ) представляет собой способ финансовых взаимоотношений с передачей прав управления недвижимостью или денежными средствами опытному управляющему.

Вести управление вправе только управляющая компания (УК) или частный управляющий (трейдер), обладающий соответствующей лицензией. Главной задачей управляющего является увеличение капитала инвестора. Услуга предоставляется за определенную денежную плату.

Специалист получает вознаграждения только после заключения прибыльных сделок, поэтому одинаково заинтересован в увеличении капитала. Если наблюдаются убыточные сделки, потери несут обе стороны составленного договора.

Инвестор не получает ожидаемую прибыль, а управляющий остается без комиссионных вознаграждений, которые начисляются за совершение прибыльных сделок.

Что такое доверительное управление имуществом

Если отсутствует опыт распоряжения собственностью, рекомендуется поручить выполнение задачи квалифицированному специалисту. Приведем несколько примеров, когда может потребоваться доверительное управление имуществом.

Например, от родственника было унаследовано недвижимое имущество в другом населенном пункте. Владелец квартиры планирует стать арендодателем для получения пассивного финансового дохода. Однако нет времени самостоятельно ездить, искать арендаторов, составлять контракт и отслеживать своевременность оплаты коммунальных услуг.

Оптимальным вариантом станет поиск управляющего, который согласится за определенную плату выполнять вышеперечисленные задачи. Российское законодательство разрешает передавать недвижимое имущество в доверительное управление.

Человек способен совершать практически любые юридические действия от имени владельца в рамках полномочий, определенных составленным договором.

Какое имущество разрешено передавать в доверительное управление

  • Предприятия и имущественные комплексы;
  • Объекты недвижимости;
  • Акции, права на которые записаны в электронном реестре;
  • Интеллектуальную собственность (торговые знаки, названия компаний и т.д.);
  • Прочее имущество, не оговоренное законом.

Сегодня в РФ доверительное управление часто используется в рамках аренды коммерческого недвижимого имущества.

Смысл передачи имущества в доверительное управление

Главной причиной является облегчение своей жизни. К примеру, если владелец квартиры проживает по другому адресу, появляется необходимость регулярной проверки окон, сантехнического оборудования, целостности замков и т. д.

Кроме того, нужно регулярно передавать показания приборов учета и оплачивать коммунальные услуги.

Дополнительная обязанность касается регулярной проверки почтового ящика на предмет наличия писем от пенсионного фонда или налоговой службы.

Специалисты говорят, что доверительный управляющий способен своевременно выполнять перечисленные задачи и подготавливать недвижимость перед прибытием владельца. А именно – заказывать услуги клининга для очистки помещений от накопившейся пыли.

Особенно ценной становится роль управляющего, когда владелец недвижимости становится арендодателем. Нанятый сотрудник будет заселять новых арендаторов после ухода старых. А также – поддерживать хорошее состояние жилья, своевременно оплачивать коммунальные услуги, гарантировать соблюдение всех пунктов составленного контракта.

Доверительное управление пользуется популярностью при покупке ценных бумаг. Для совершения выгодных инвестиций необходимо обладать определенным опытом, который отсутствует у начинающего инвестора. На помощь приходят 2 инструмента:

  1. Паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Инвестор покупает паи. После чего специалисты выгодно вкладывают средства в ценные бумаги и облигации, которые (вероятно) будут приносить инвестору финансовую прибыль. Остается лишь погасить паи и получить вложенные средства вместе с долей заработанного.
  2. Индивидуальный инвестиционный счет с подключенным доверительным управлением. Представляет собой брокерский счет, позволяющий инвестировать денежные средства в облигации или акции. Владелец счета должен выбрать подходящую стратегию инвестирования. Остальными задачами займутся профессионалы.

Ценные бумаги разрешено передавать в доверительное управление напрямую. Однако многие управляющие компании занимаются подобного рода деятельностью при большом капитале, составляющем десятки миллионов рублей.

Дополнительное достоинство доверительного управления – уменьшение рисков. Например, при появлении задолженности владельца его имущество нельзя отобрать.

Единственное исключение – когда владелец обанкротился или долги появились во время доверительного управления.

Кто может являться доверительным управляющим

Ответ – только частные предприниматели или работники коммерческой организации (не унитарного предприятия).

Дополнительные особенности определяются разновидностью имущества, передаваемого в доверительное управление. Например, для распоряжения ценными бумагами (либо денежными средствами, предназначенными для проведения сделок с ценными бумагами) нужно быть юридическим лицом и обладать соответствующей лицензией.

Обратите внимание – доверительный управляющий несет ответственность при совершении сделок с нарушением установленных ограничений либо за превышение своих полномочий. Управляющий обязан возместить финансовые потери владельцу имущества.

Правильный выбор доверительного управляющего

Руководитель федеральной компании «Единый Центр Защиты» первым делом рекомендует проверять наличие компании или частного предпринимателя в госреестре. Если записи отсутствуют – значит, договор заключать нельзя.

Следующим шагом станет посещение личного сайта управляющего. Клиенты нередко оставляют отзывы о сотрудничестве, которые помогают оценивать целесообразность заключения договора.

Воспользуйтесь системой «Правосудие», чтобы посмотреть судебные иски в сторону компании.

Если ищите специалиста, который будет управлять вашими ценными бумагами – обязательно посетите реестр Центрального Банка для проверки наличия лицензии. Возле лицензии указывается рейтинг надежности для оценки финансовых рисков.

Рекомендуется уделять внимание высоким показателям – ААА или А++
Обратите внимание – путем передачи имущества в управление невозможно застраховаться от проблем. Например, управляющий может найти неаккуратных арендаторов, которые причинят урон мебели, напольным покрытиям и т. д.

Поэтому рекомендуется ответственно выбрать управляющего.

Составление договора на доверительное управление

Согласно действующему законодательству, в договоре должно быть прописано:

  1. Наименование имущества, передаваемого в управление;
  2. Личные данные владельца имущества;
  3. Стоимость услуг доверительного управляющего;
  4. Срок заключения контракта (до пяти лет).

Соглашение о передачи недвижимого имущества в доверительное управление записывается в Росреестр. В противном случае договор считается недействительным. Кроме обязательных личных данных владелец имущества должен прописать дополнительные условия. А именно – полномочия управляющего.

Условия расторжения договора

Если после завершения срока действия договора его стороны не заявят о его расторжении, контракт автоматически продлится на аналогичный срок с сохранением условий. Действие договора будет прекращено, если одна из сторон разорится или умрет. При необходимости участник может разорвать договор (с обязательным уведомлением второй стороны за 3 месяца до расторжения).

Делаем выводы

  • Доверительное управление помогает экономить время и средства;
  • Обычно договор составляется для операций с акциями или имуществом;
  • Важно правильно выбирать доверительного управляющего;
  • Нужно платить за услуги;
  • При передаче акций гарантировать доходность невозможно. Если определенная управляющая компания обещает начисление гарантированной прибыли, такое предложение желательно оставлять без рассмотрения. Как правило, это мошенники, стремящиеся завладеть средствами клиента.

Источник: https://credity.online/doveritelnoe-upravlenie/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.